Застройщиков почти никто не любит. То они спилят любимую березу, чтобы на ее месте построить унылую многоэтажку… То снесут туалет, который посещал какой-нибудь древний поэт, то центр двора огородят забором, и с самого раннего утра шум от кранов и матерящихся рабочих не дает покоя жителям окружающих домов. А это нервирует…
Застройщики манипулируя нормативами так застраивают территории, что после сдачи домов найти парковку невозможно не только на непосредственно территории застройки, но и в окружающих кварталах.
И это все правда… Ну или почти правда… И вот после того, как все это услышишь, складывается впечатление, что застройщиков надо было запрещать еще раньше, чем казино, кальяны в ресторанах и передвижные зоопарки.
Но есть же и другая сторона.. Пока все дружно ругают застройщиков, каждый хочет купить квартиру побольше и поближе к центру.
А как тогда надо строить?
Ты можешь выйти в центр поля где-нибудь на окраине любой деревни, встать посреди бурелома, но как только воткнешь лопату в землю, тут же придут гражданские, исторические, культурные и прочие активисты. И тут же есть риск, что у тебя либо отзовут разрешение на строительство, либо, что хуже, разрешение не отзовут, но и строить запретят.
Но это долгая тема..
Вот возьмем к рассмотрению, например, лишь один тезис: «застройщики строят дом, продают их, не думая о социальной инфраструктуре, прибыль складывает в своей карман, а город потом должен за свой счет строить школы».
А так уж и ничего застройщик не платит государству? Давайте перейдем к цифрам. Себестоимость одного квадратного метра жилья в среднем доме условно 40 т. р. Может быть немного ниже, может быть и существенно выше, если речь идет об элитном доме. Но возьмем для расчета – 40 т. р. за кв. м. Да, реализация квартир не облагается НДС. Но, во-первых, НДС за нежилые помещения (а практически все первые этажи – коммерческие) платить приходится, а во-вторых, застройщик, покупая сырье и материалы, платит продавцу НДС, который продавец перечисляет в бюджет.
Таким образом, только построив и, возможно, даже ничего не продав, застройщики уже платят налогов примерно на 7000 рублей с каждого квадратного метра. Если застройщик реализует проект строительства ста тысяч квадратных метров жилья, то получается 700 млн. уплаченных налогов. А 100 тысяч квадратных метров жилья — это всего лишь несколько высоток…
Идем дальше…
Гектар земли под застройку в хорошем районе с понятными коммуникациями и без расселения может обходиться застройщику в сумму до 100 млн. рублей. То есть, на стытысячный квартал придётся еще плюс-минус 400 млн.рублей. Вы скажите, что эти деньги проходят мимо бюджета? Возможно, так и есть. Но они могут проходить мимо бюджета не потому, что застройщики плохие, а потому, что власть не может создать прозрачный рынок подготовленных земельных участков.
Вот сколько участков с понятным расселением, с понятными техническими условиями и с очисткой от исторических артефактов город выставил на открытые торги в прошлом году? Думаю, немного.
И это не вина застройщика, что он вынужден брать землю не с открытых прозрачных торгов, а договариваться с различными «жучками-паучками». Застройщику как раз было бы надежнее взять готовый комплект документов на землю по официальной и прозрачной схеме.
А еще застройщик неизбежно платит зарплатные налоги на своих работников, налог на прибыль, налог на имущество и оплачивает муниципалитету аренду земли или налог на землю…
В результате, застраивая всего четыре гектара (именно столько примерно надо чтобы построить 100 000 квадратов средней высотности) застройщик только налогов платит на сумму немногим менее одного миллиарда и готов платить городу за земельный участок еще несколько сотен миллионов.
Можно возразить, что «возможно это и так, но город-то с этого ничего все равно не получает».
И будете правы. Но не получает не потому, что застройщик не платит. На деньги, которые платит застройщик в виде налогов , можно строить и школы с теннисными кортами и детские сады с олимпийскими бассейнами.. Город же не получает этих денег потому, что система межбюджетных отношений выстроена так, что город вообще мало получает от тех предприятий, которые работает на его территории. И об этом должны чаще говорить депутаты и власти города и региона.
А вот выдавить из региона локального застройщика сильная власть может легко. Только надо ли это делать?