Главная » Послесловие. Всеволод Спивак »

Застройщиков почти никто не любит. Послесловие, Всеволод Спивак

Застройщиков почти никто не любит.  Послесловие, Всеволод Спивак

Застройщиков почти никто не любит. То они спилят любимую березу, чтобы на ее месте построить унылую многоэтажку… То снесут туалет, который посещал какой-нибудь древний поэт, то центр двора огородят забором, и с самого раннего утра шум от кранов и матерящихся рабочих не дает покоя жителям окружающих домов. А это нервирует…

Застройщики манипулируя нормативами так застраивают территории, что после сдачи домов найти парковку  невозможно не только на непосредственно территории застройки, но и в окружающих кварталах.

И это все правда… Ну или почти правда…  И вот после того, как все это услышишь, складывается впечатление, что застройщиков надо было запрещать еще раньше, чем  казино, кальяны в ресторанах и  передвижные зоопарки.

Но есть же и другая сторона.. Пока все дружно ругают застройщиков, каждый хочет купить квартиру побольше и поближе к центру.

А как тогда надо строить?

Ты можешь выйти в центр поля где-нибудь на окраине любой деревни, встать посреди бурелома, но как только воткнешь лопату в землю, тут же придут гражданские, исторические, культурные и прочие активисты. И тут же есть риск, что у тебя либо отзовут разрешение на строительство, либо, что хуже, разрешение не отзовут, но и строить запретят.

Но это долгая тема..

Вот возьмем к рассмотрению, например, лишь один тезис:  «застройщики строят дом, продают их,  не думая о социальной инфраструктуре, прибыль складывает в своей карман,  а город потом должен за свой счет строить школы».

А так уж и ничего застройщик не платит государству?  Давайте перейдем к цифрам.  Себестоимость одного квадратного метра жилья в среднем доме условно 40 т. р. Может быть немного ниже, может быть и существенно выше, если речь идет об элитном доме. Но возьмем для расчета – 40 т. р. за кв. м.  Да, реализация квартир не облагается НДС.  Но, во-первых, НДС за нежилые помещения (а практически все первые этажи – коммерческие)  платить приходится, а во-вторых, застройщик, покупая сырье и  материалы, платит продавцу НДС, который продавец перечисляет в бюджет.

Таким образом, только построив и, возможно, даже ничего не продав, застройщики  уже платят налогов примерно на 7000  рублей с каждого квадратного метра. Если застройщик реализует проект строительства ста тысяч квадратных метров жилья, то получается 700 млн. уплаченных налогов.  А 100 тысяч квадратных метров жилья — это всего лишь несколько высоток…

Идем дальше…

Гектар земли под застройку в хорошем районе с понятными коммуникациями и без расселения может обходиться застройщику в сумму до 100 млн. рублей.  То есть, на стытысячный квартал придётся еще плюс-минус 400 млн.рублей. Вы скажите, что эти деньги проходят мимо бюджета? Возможно, так и есть. Но они могут проходить мимо бюджета не потому, что застройщики плохие, а потому, что власть не может создать прозрачный рынок подготовленных земельных участков.

Вот сколько участков с понятным расселением, с понятными техническими условиями и с очисткой от исторических артефактов город выставил на открытые торги в прошлом году? Думаю, немного.

И это не вина застройщика, что он вынужден брать землю не с открытых прозрачных торгов, а договариваться с различными «жучками-паучками». Застройщику как раз было бы надежнее взять готовый комплект документов на землю по официальной и прозрачной схеме.

А еще застройщик неизбежно платит зарплатные налоги на своих работников, налог на прибыль, налог на имущество и оплачивает муниципалитету аренду земли или налог на землю…

В результате, застраивая всего четыре гектара (именно столько примерно надо чтобы построить 100 000 квадратов средней высотности)  застройщик только налогов платит на сумму немногим менее одного миллиарда и готов платить городу за земельный участок еще несколько сотен миллионов.

Можно возразить, что «возможно это и так, но город-то с этого ничего все равно  не получает».

И будете правы. Но не получает не потому, что застройщик не платит. На деньги,  которые платит застройщик в виде налогов , можно строить и школы с теннисными кортами и детские сады с олимпийскими бассейнами..  Город же не получает этих денег потому, что система межбюджетных отношений выстроена так, что город вообще мало получает от тех предприятий, которые работает на его территории.  И об этом должны чаще говорить депутаты и власти города и региона.

А вот выдавить из региона  локального застройщика сильная власть может легко. Только надо ли это делать?