Главная » Новости компаний »

Как масштабировать бизнес, работая по эскроу?

Как масштабировать бизнес, работая по эскроу?

Уже две недели команда девелоперской компании «Талан» ведет на портале ДомКлик онлайн-дневник перехода на эскроу. За это время несколько других региональных застройщиков последовали примеру пионера и запустили проекты с эскроу до официального старта нового законодательства. А «Талан» снова бежит быстрее всех и уже приступил к согласованию условий работы по первому бридж-кредиту в рамках проекта с эскроу.

✓ Со старта пилота: 60 дней
✓ На счетах эскроу: 261,8 млн рублей

Плюсы и минусы перехода на эскроу

Основной причиной досрочного перехода на эскроу в «Талане» стало желание реализовать стратегию компании по географической экспансии. Компания планирует расширять регионы присутствия по 3-4 в год. Работа по новому законодательству открыла доступ к проектному финансированию по привлекательным ставкам – на прошлой неделе ДОМ.РФ заявил, что ставки не превысят 5,5-6% годовых. Такого на рынке недвижимости не было еще никогда.

Однако есть у работы по эскроу одна серьезная проблема. Она кардинально ухудшает и без того крайне медленную оборачиваемость собственного капитала застройщика, что приводит к замедлению темпов развития бизнеса. В ситуации с эскроу собственный капитал застройщика, вложенный в жилой комплекс, «замораживается» до момента завершения проекта и проведения расчетов с уполномоченным банком. Поэтому показатель оборачиваемости ухудшился почти в два раза!

В новых условиях операционный цикл застройщика выглядит так: инвестируем в проект – 12 месяцев проектируем – 3 месяца проводим экспертизу и получаем разрешение на строительство – 24 месяца строим – по завершению проекта погашаем кредит. После получаем доступ к прибыли и «замороженным» собственным средствам – инвестируем в новый проект – снова 12 месяцев проектируем – и так далее… Другими словами, после завершения строительства жилого комплекса девелопер «теряет» целый год, при этом он должен оплачивать простои команды в ожидании нового старта. Соответственно, в новых условиях застройщик остро будет нуждаться в дополнительном внешнем финансировании на подготовку следующего проекта для сокращения времени простоя.

Как получить бридж-кредит?

Когда наша команда столкнулась с этим вопросом, а было это еще до эскроу, мы стали моделировать с банкирами возможные сценарии развития событий. И пытались «примерить» разные инструменты внешнего финансирования. Уже тогда бридж-кредит стал в обсуждениях неотделимым элементом всего бизнес-процесса. Ключом к решению данной задачи, как мы и ожидали, стала финансовая модель проекта, которая в обязательном порядке должна быть акцептована банком в рамках согласования проектного финансирования.

В результате всех переговоров нам удалось найти способ, который бы давал застройщику возможность получить часть будущей прибыли в качестве аванса. Это важное условие, чтобы не прерывался процесс работы команды. Например, в нашем проекте «Счастье» финансовая модель отражает 300 млн рублей чистой прибыли и 320 млн собственного участия, то есть 620 млн рублей по завершению проекта. Банк несколько скорректировал наши результаты. Он принял повышение средневзвешенной цены (+3% к цене), учел снижение процентной ставки по проектному финансированию, но не изменил темп продаж. Прибыль проекта – 240 млн рублей, в этой связи возможный бридж-кредит – 120 млн.

На этой неделе мы подготовили календарный план по организации кредита. По плану в ноябре мы должны выйти на сделку со Сбербанком и получить деньги, которые планируем использовать для финансирования нового проекта в новом для себя регионе. Этот факт даст надежду застройщикам, что схема эскроу позволит не только обеспечить финансированием текущий проект, но и развиваться дальше.

3 октября 2018