Главная » Эксперты Business FM »

Первый этаж не предлагать. Стоит ли переводить квартиру в нежилой фонд?

Первый этаж не предлагать. Стоит ли переводить квартиру в нежилой фонд?

По мнению большинства риелторов, квартиры на первом этаже лучше продаются, когда они переведены в нежилой фонд. Российское законодательство позволяет перевести такую недвижимость из жилого фонда в нежилой. Подобное коммерческое помещение можно сдавать в аренду под офисы либо другое предприятие, которое не будет связано с производством. О тонкостях рассказала директор по развитию Центра коммерческой недвижимости Евгения Долганова. Беседовала Эллина Юсупова.

Какие квартиры больше всего подходят для перевода в нежилой фонд?

В вопросе перевода жилых квартир в нежилой фонд есть два аспекта для решения: это те квартиры, которые можно переводить, и те квартиры, которые нужно переводить. Определить, какие квартиры можно переводить, очень просто. Есть регламентированные параметры – это возможность организации отдельного входа, нахождение на первом этаже или выше, но притом чтобы ниже вашего помещения было нежилое помещение; отсутствие мест общего пользования с домовыми площадями жилого дома. Это основные. Конечно, есть еще несколько критериев, но они незначительные.

Теперь с вопросом о том, какие нужно переводить. Нужно переводить только те квартиры, которые окупят ваши затраты на перевод в нежилой фонд и прибавят в стоимости помещения. Это объекты, находящиеся в местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Зачастую, если место объекта плохое с этой точки зрения, ваши затраты не только не окупятся, но и стоимость недвижимости будет ниже, чем если бы вы продавали недвижимость как жилую квартиру, поэтому к этому вопросу нужно подходить очень внимательно.

А если собственник все же решил перевести недвижимость в нежилой фонд, сколько ему это будет стоить, и есть ли смысл обращаться к специалистам, или можно сделать это самому?

Расценки на перевод в нежилой фонд достаточно разные. Если брать общие документальные затраты, то они с учетом работы специалиста обойдутся вам в сумму около 200 тысяч: из них где-то 120 – это номенклатурные расходы, которые не корректируются, и работы специалистов обойдутся вам в 50-70 тысяч рублей. Здесь надо выбирать, каким путем вы пойдете, но советую выбирать все-таки специалистов, потому что сэкономленное время принесет вам большую прибыль от сдачи помещения в аренду, чем вы сами будете это делать на несколько месяцев дольше, чем ребята, которые уже знают что, как и где нужно подписывать.

Тогда сколько будет стоить аренда офисов и магазинов, переделанных из квартир?

Если сравнивать офисы и магазины, которые были переведены из нежилого фонда, и объекты, которые уже построены в таком назначении (это, как правило, новые жилые дома), то, конечно, во втором варианте имеется преимущество. Старый фонд потихоньку уходит из сферы интереса торгового ритейла. Все хотят витражное остекление, высокие потолки, качественные коммуникации, в том числе вентиляцию, хорошие рекламные возможности, поэтому однозначно новый фонд в этом смысле выигрывает. Но он строится там, где есть к этому возможность. Зачастую особо классные трафиковые места с точки зрения густонаселенности, пешеходного трафика находятся там, где старый жилой фонд. Определенно все зависит от места, и если у ритейлера будет выбор в одном и том же месте, он, конечно, пойдет в объект нового строительства.

18 июня 2018